Ai găsit un chiriaș pentru spațiul comercial sau ai primit o ofertă de cumpărare, dar certificatul energetic lipsește din dosar. În cele mai multe tranzacții, proprietarul trebuie să îl pună la dispoziția celeilalte părți înainte de semnarea contractului. Iată ce verifici, cât timp rămâne valabil și ce particularități apar când spațiul este doar o unitate într-o clădire mai mare.
Când îți trebuie certificatul pentru spațiul comercial
Regula generală este simplă: dacă vinzi sau închiriezi o clădire ori o unitate de clădire, proprietarul, investitorul sau administratorul trebuie să pună o copie a certificatului de performanță energetică la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș înainte de încheierea contractului. Obligația se aplică și spațiilor cu altă destinație decât locuința, așadar poate privi un magazin, un birou, un salon sau un spațiu de servicii.
Documentul prezintă performanța energetică a clădirii sau a unității: consumurile calculate de energie și emisiile asociate, alături de recomandări pentru reducerea consumului. Nu este o factură estimată pentru viitorul chiriaș. Consumurile reale depind și de programul de lucru, echipamente, temperatura dorită și felul în care este folosit spațiul.
Pentru un spațiu aflat la parterul unui bloc de locuințe, de exemplu, certificarea poate privi unitatea respectivă sau poate fi realizată pe baza unei certificări comune ori a evaluării unei unități similare, în condițiile prevăzute de reglementări. De aceea, proprietarul ar trebui să clarifice de la început dacă documentul existent acoperă spațiul exact care intră în tranzacție.
Și anunțul contează. Informațiile din certificat despre indicatorii de performanță trebuie incluse în anunțurile de vânzare sau închiriere pentru clădirile și unitățile vizate. În practică, dacă pregătești anunțul abia după ce ai găsit un client, riști să amâni publicarea sau să revii asupra lui când dosarul este deja în lucru.
Ce trebuie să facă proprietarul înainte de semnare
Certificatul se întocmește de un auditor energetic pentru clădiri, la solicitarea proprietarului, investitorului sau administratorului. Dacă nu ai documentul, primul pas este să verifici actele tehnice disponibile pentru spațiu și să discuți cu un auditor autorizat despre informațiile necesare. Costul nu este stabilit aici ca tarif unic: poate depinde de caracteristicile clădirii și de complexitatea evaluării.
Înainte să accepte contractul, cumpărătorul sau chiriașul trebuie să poată consulta o copie. La vânzare, proprietarul transmite originalul noului proprietar la încheierea contractului. La înregistrarea contractului de vânzare sau de închiriere, proprietarul depune o copie la organul fiscal competent, iar originalul rămâne la proprietar, potrivit regulilor în vigoare.
O verificare utilă înainte de promovarea spațiului este să compari adresa, suprafața și identificarea unității din certificat cu actele proprietății. Dacă între timp spațiul a fost recompartimentat sau folosit diferit față de situația analizată, nu presupune că documentul vechi acoperă automat orice modificare. Cere auditorului să confirme dacă certificatul mai corespunde situației actuale.
La multe tranzacții, certificatul ajunge pe lista de documente abia când notarul, agentul sau viitorul chiriaș îl solicită. Observația practică este că problema nu ține doar de obținerea lui, ci și de potrivirea documentului cu spațiul concret. O pagină existentă în dosar nu ajută dacă descrie altă unitate sau nu mai este valabilă.
Cât timp este valabil și când trebuie refăcut
Certificatul este valabil 10 ani de la data emiterii, cu o excepție relevantă pentru proprietarii care au făcut lucrări de renovare majoră ce modifică consumurile energetice ale clădirii sau unității. Într-o asemenea situație, valabilitatea documentului existent poate să nu mai fie suficientă pentru a descrie performanța actuală, iar proprietarul ar trebui să ceară evaluarea unui auditor.
Data emiterii este, deci, doar primul lucru de verificat. Uită-te și la eventualele renovări: schimbarea instalației de încălzire, intervențiile asupra anvelopei clădirii sau alte lucrări relevante pot schimba consumurile. Nu orice reparație impune automat un certificat nou; natura și efectul lucrărilor trebuie analizate în raport cu regulile aplicabile.
Certificatul include și recomandări privind reducerea consumului, dar acestea nu sunt o listă de lucrări obligatorii pe care trebuie să le faci înainte de a închiria sau vinde. Pentru cumpărător, ele pot fi un punct de pornire în discuția despre costurile viitoare ale spațiului. Pentru proprietar, pot ajuta la explicarea unor diferențe de performanță între două unități care, la prima vedere, par comparabile.
Ce riscuri apar dacă lipsește sau nu corespunde spațiului
La vânzare, contractele încheiate fără respectarea obligației de punere la dispoziție a certificatului sunt supuse nulității relative, potrivit regulii prevăzute de lege. Nu e o formalitate pe care proprietarul să o lase pentru ultima zi: lipsa documentului poate complica semnarea și poate crea un risc juridic pentru tranzacție.
La închiriere, cerința de bază rămâne prezentarea copiei înainte de încheierea contractului. Dacă spațiul este promovat fără informațiile energetice cerute, anunțul trebuie corectat, iar dacă certificatul este expirat ori identifică altă unitate, proprietarul ar trebui să clarifice situația înainte să se bazeze pe el.
Există categorii de clădiri exceptate de la obligația generală, iar încadrarea depinde de caracteristicile și utilizarea imobilului. Nu trage concluzia doar din faptul că spațiul este mic, vechi sau folosit comercial. Verifică situația cu auditorul energetic ori cu un specialist familiarizat cu reglementările, mai ales dacă imobilul are o funcțiune mixtă sau face parte dintr-o clădire cu mai multe destinații.
Pentru cumpărător sau chiriaș, documentul este util dacă îl citește împreună cu întrebări concrete: ce sisteme de încălzire și răcire există, cine le exploatează și ce consumuri sunt incluse în costurile comune? Un certificat bun de verificat nu înlocuiește clarificarea acestor aspecte în negociere. Dar poate arăta dacă discuția despre facturi începe de la date tehnice sau doar de la presupuneri.
Întrebări frecvente
Trebuie certificat și pentru un birou închiriat într-o clădire de birouri?
În general, obligația privește și unitățile de clădire închiriate. Verifică dacă certificatul se referă la unitatea respectivă sau dacă există o certificare aplicabilă întregii clădiri, în funcție de situație.
Cine solicită certificatul energetic?
De regulă, proprietarul, investitorul sau administratorul îl solicită unui auditor energetic pentru clădiri. Dacă spațiul este într-o clădire cu mai multe unități, clarifică dinainte ce documentație există deja.
Pot folosi certificatul dacă am renovat spațiul?
Depinde de lucrări și de efectul lor asupra consumurilor energetice. Cere auditorului să evalueze dacă documentul existent mai descrie situația actuală sau dacă este necesară o certificare nouă.
Într-o tranzacție comercială, documentele care par administrative ajung adesea să influențeze calendarul semnării. Verifică certificatul înainte să publici anunțul sau să negociezi termenii contractului: este mai ușor să lămurești dosarul înainte să se grăbească ambele părți.
Acest articol are rol informativ și nu constituie consultanță juridică. Pentru situația concretă a spațiului, verifică documentele cu un auditor energetic pentru clădiri, dacă este necesar, cu un avocat.
